Wie bereite ich mich auf eine Wohnungs- oder Hausabnahme vor?

Wir unterstützen Sie gerne bei der Abnahme Ihrer Eigentumswohnung, Ihres Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhauses. Nachfolgend erfahren Sie allgemeine Informationen zu einer Abnahme bei Privatpersonen, Gründe für die Beauftragung eines Sachverständigen, erforderliche Unterlagen und Vorbereitung für die Abnahme sowie den Ablauf und die Kosten einer gutachterlichen Begleitung bei der Bauabnahme.

Die Abnahme einer Wohnung oder eines Hauses bei Privatpersonen erfolgt üblicherweise nach BGB §640. In diesem Paragrafen ist auch geregelt, dass die Abnahme bei unwesentlichen Mängeln nicht verweigert werden kann. Bei unwesentlichen Mängeln wird eine Abnahme unter Vorbehalt der Mängel durchgeführt. Dies stellt den Regelfall dar. Mit der Abnahme gehen für den Endkunden drei wichtige Ereignisse einher:

1.      Fälligkeit der Vergütung nach § 641 BGB

2.      Gefahrübergang (§ 644 BGB)

3.      Beginn der 5-jährigen Gewährleistungsphase (§ 438 BGB)

Zu 1.: Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt, so kann ein Mängeleinbehalt gemäß § 641 Abs. 3 erfolgen. Der Mängeleinbehalt beträgt dabei das doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Die Mängelbeseitigungskosten können je nach Umfang durch uns direkt vor Ort oder im Nachgang an den Termin berechnet werden.

Zu 2.: Die Abnahme stellt den Zeitpunkt des Gefahrübergangs an den Kunden dar. D.h. ab der Abnahme muss der Kunde „beweisen“, dass ein Mangel bereits vorlag. Dies stellt bei manchen Mängeln kein Problem dar (bspw. Heizung oder Steckdose funktioniert nicht), andere Bereiche gestalten sich deutlich schwieriger in der Beweislage (z.B. Beschädigungen an Böden, Fenstern, etc.).

Zu 3.: Es startet die Gewährleistungsphase. In diesen 5 Jahren können Mängel grundsätzlich noch angezeigt werden und der Unternehmer/Bauträger ist verpflichtet, diese bei Verschuldung zu beseitigen. Es gilt zu beachten, dass nicht Alles der 5-jährigen Gewährleistungspflicht unterliegt. Meistens sind Wartungsfugen (u.a. Silikonfugen) von der Gewährleistung ausgenommen. Elektronische Teile können eine verkürzte Gewährleistungsfrist aufweisen. Teilweise muss ein Wartungsvertrag geschlossen werden, damit die Gewährleistung nicht frühzeitig erlischt.

Generell empfehlen wir den meisten Personen einen Bau- oder Immobiliensachverständigen bei der Abnahme mitzunehmen. Teilweise ist die Begleitung durch einen Sachverständigen bei der Vorabnahme noch sinnvoller. So erhalten Sie im Idealfall bei der Abnahme ein mängelfreies Werk. Fallen bei der Vorabnahme keine größeren wesentlichen Mängel auf, ist es ausreichend, den Sachverständigen lediglich bei der Vorabnahme mitzunehmen.

Wieso sollten Sie nun einen Bausachverständigen anfragen? Für die meisten Privatpersonen ist der Immobilienkauf einer der kostenintensivsten Anschaffungen. Unentdeckte Mängel und Schäden können Sie sehr viel Zeit, Nerven und Geld kosten. Dies wird umso schwieriger, wenn größere Mängel erst nach Einzug auffallen und hier erhebliche Nachbesserungen stattfinden müssen.

Auch wenn bei der (Vor-)Abnahme keine größeren Mängel auffallen, summieren sich auch die kleinen Mängel zu teils erheblichen Beträgen auf.

Ein Sachverständiger kann außerdem fachlich bewerten, ob es sich um einen Mangel handelt oder eine „hinzunehmende Unregelmäßigkeit“ vorliegt. Als Sachverständiger vermitteln wir zwischen dem Bauunternehmer und dem Privatkunden. Bei manchen Mängeln ist eine Behebung zwingend ratsam, bei anderen kann ggfs. eine Minderung vereinbart werden. Beispielsweise sind optische Mängel zwar unschön, können aber ggfs. mit einer Minderung abgegolten werden, während die Behebung von potenziellen Gefahrenquellen für z.B. Wasserschäden behoben werden sollten.

Ein Sachverständiger kann Sie weiterhin beraten und mit dem Bauunternehmer auf fachlicher Ebene klären, wie ein Mangel fachgerecht behoben werden kann. Dies kann bei Mängeln wichtig sein, bei denen es keine einheitliche Standardlösung gibt.  

Hierbei gibt es keine pauschale Antwort. Wir benötigen immer folgende Unterlagen vorab:

Zu dem Abnahmetermin sollten Sie außerdem mitbringen:

Kümmern Sie sich so früh wie möglich um einen Sachverständigen, der Sie bei der Abnahme begleitet.

Wenn Sie Zutritt zur Baustelle haben, können Sie bereits vorab folgende Punkte überprüfen:

Falls vorhanden, können Sie folgende Gegenstände zur Abnahme mitbringen:

Normalerweise werden alle Räume nacheinander begangen. Jeder Raum wird nach Beschädigungen, Funktion, Restarbeiten und Mängeln überprüft. Alle Punkte, die bei der Begehung auffallen, werden in ein einheitliches Protokoll aufgeschrieben. Hier sollten auch Punkte aufgenommen werden, die noch im Nachgang zu klären sind (bspw. ist eine Duschtrennwand durch die Baufirma zu erbringen?). Das Mängelprotokoll wird entweder elektronisch oder per Hand durch die Baufirma erstellt.

Im Anschluss wird das Protokoll nochmals vorgelesen und es wird eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt. Diese liegt bei kleineren Mängeln (Maler, etc.) häufig bei 2 Wochen. Ausgenommen sind hierbei Mängel, die aufwändiger sind oder längere Lieferzeiten erfordern (bspw. Austausch von Fensterscheiben). Die Abnahme erfolgt nun unter Vorbehalt der im Mängelprotokoll gelisteten Mängel. 

Diese Frage ist leider nicht pauschal zu beantworten. Dies hängt stark von der Region, in der Sie sich befinden, und der konkreten Immobilie ab. In der Stadt München liegen die Stundensätze bei Sachverständigen beispielsweise deutlich höher als in anderen ländlichen Gebieten.

Generell gibt es zwei mögliche Abrechnungsmethoden: entweder wird eine Pauschale vereinbart oder nach zuvor festgelegten Stundensätzen gearbeitet.

Weil dies für uns und Sie fairer ist, vereinbaren wir bei Abnahmen in der Regel Stundensätze. Diese können Sie bei uns per E-Mail oder telefonisch erfragen. Hierbei wird lediglich die Zeit verrechnet, die auch tatsächlich anfällt. Pauschalen müssten deutlich höher ausfallen, da wir für Unvorhergesehenes einen Sicherheitsaufschlag vornehmen müssen.

Eine Abnahme dauert etwa 1,5 – 3 Stunden in Abhängigkeit von der Größe des Objektes und der Anzahl gefundener Mängel, die es zu protokollieren gilt. In Ausnahmefällen kann die Abnahme deutlich kürzer oder länger dauern.

Hinzu kommt bei uns die Einarbeitung, Anfahrtszeit und Kilometergeld. Häufig kostet eine Abnahmebegleitung einer unserer Sachverständigen im Raum München zwischen 500 und 1.000 € netto.

Üblicherweise wird von uns bei der Abnahme kein Protokoll erstellt. Dies erfolgt durch die Baufirma, damit ein einheitliches Protokoll entsteht, was wiederum die Mängelabarbeitung erleichtert. Weiterhin reduzieren wir somit Ihre Kosten, da ein Protokoll Nachbereitungszeit erfordert. Sollten Sie doch ein Protokoll wünschen oder zu einem bestimmten Punkt eine kurze schriftliche Stellungnahme benötigen, können Sie dies gerne mit uns absprechen.

Eine detaillierte Vermessung der Räume und Überprüfung der Raummaße erfolgt durch uns in der Regel nicht. Sollten Sie Abweichungen vermuten, können wir nach Bedarf eine Flächenermittlung durchführen.